- 부동산은 주식보다 시장 변동성 낮고 수익성 높아 장기 투자로는 더 이득
- 소자본 투자 방식도 갈수록 다양해져 단독 100달러로도 투자자 될 수 있어
- 손수 부동산 매입하는 직접 투자 탈피, 간접적인 투자로 첫발이 안정적일 수
주식 시장은 요통치는 반면 부동산 시장은 조만간 폭락할 것이라는 일부의 반복되는 우려와 전망과 다르게 여전히 꾸준한 강세다. 팬데믹 사태로 재택근무자가 늘면서 업무 공간에 대한 수요가 높아져 오히려 더 넓은 생활 공간을 찾으려는 구매자 증가가 주된 요인이라는 분석이 많다.
하지만 시장이 강세인만큼 부동산 가격은 천정부지로 치솟아 이제는 내집 마련은 물론 부동산 투자는 꿈도 꾸기 어려운 현실과 동떨어진 일이 되었다고 포기하려는 사람들도 눈에 띄게 늘고 있다. 하지만 그렇다고 아예 방법이 없는 것은 아니다.
Andrey_Popov / Shutterstock무엇보다 부동산 투자는 예로부터 누구나 알만한 재벌들이 부를 축적하는 토대를 마련해 준 분야였고, 지금도 그 사실은 만고의 진리로 통한다. 실제로 샌프란시스코 연방준비은행이 발표한 자료에서도 최근 100여년간 수익성 면에서 부동산 투자가 주식 투자를 앞서는 것은 물론 시장의 변동성도 크게 낮은 것으로 나타났다.¹
그렇다면 주식과 달리 다양한 세제 혜택까지 누릴 수 있는 매력 있는 부동산에 지금이라도 투자할 수 있는 길은 없을까?
소액 자본으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 방법과 전통적인 투자 방식을 보다 효율적으로 활용할 수 있는 유용한 정보를 정리해본다.
부동산 크라우드펀딩 플랫폼
크라우드펀딩(Crowdfunding) 플랫폼을 통한 부동산 투자는 갈수록 대세로 자리잡아 가고 있다. 특히 인터넷과 친근한 젊은 세대에게는 적은 자본으로 손쉽게 입문할 수 있는 부동산 투자의 통로로 인식된다.
부동산을 직접 구입하지 않고도 부동산 자산을 소유할 수 있다는 점에서 대체 투자로서 가치가 높고 상대적으로 높은 배당금을 받을 수 있는 것도 특징이다.
아래 설명할 부동산 투자 신탁 상품인 리츠(REITs)와 달리 주거용과 상업용 부동산에 모두 투자할 수 있고 초기 필요한 투자금도 상대적으로 적어 진입 장벽도 낮은 편이다.
다만 현금 유동화가 쉽지 않으며 수익은 리츠보다 높은 편이지만 수년간의 장기 투자를 요구하는 경우가 많아 수익화까지는 다소 시간이 걸릴 수 있다는 점은 감안할 부분이다.
적게는 500달러로 투자를 시작해 차츰 투자금을 늘려갈 수 있고, 플랫폼에 따라서는 상업용 부동산을 직접 대출을 해주기도 한다. 최근 주목받는 크라우드펀딩 플랫폼은 ‘펀드라이즈(Fundrise)²’, ‘크라우드스트릿(Crowdstreet)³’, ‘디버시펀드(DiversyFund)⁴’, ‘리얼티모굴(RealtyMogul)⁵’, ‘에퀴티 멀티플(EquityMultiple)⁶’, ‘피어 스트릿(PeerStreet)⁷’ 등이 있다.
부동산 리츠(REITs)
부동산 투자 및 관리 회사에 내 돈을 맡겨 주식 투자처럼 부동산에 간접적으로 투자하는 말그대로 부동산 투자 신탁(REIT·Real Estate Investment Trusts)을 의미한다.
소자본 투자자들이 부동산 신탁 투자 회사를 통해 수익성 있는 상업용 부동산의 소유, 운영, 관리, 개발, 처분권을 공동으로 소유하며 이익의 최소 90%를 투자자에게 배당금으로 돌려줘야 하기 때문에 높은 수익성과 공공성이 매력적인 종합 부동산 서비스 제도다.
주식처럼 본인이 보유한 지분을 손쉽게 팔 수 있어 현금 유동화가 쉬워 초보 부동산 투자자가 시작하기 가장 좋은 투자 방법 중 하나이며, 특히 개인이 홀로 투자하기 어려운 대형 상업용 부동산 투자에 입문하는 첫 걸음이 될 수 있다.
소액 투자가 가능하고 장기로 투자하면 원금 상환이 높고 투자자 입장에서는 안정적인 고정 수입을 올릴 수 있어 효과적인 투자로 인식된다.
리츠는 상업용 부동산에 직접 투자하는 가장 보편적인 ‘에퀴티 리츠(Equity REITs)’, 모기지를 융자해주거나 기존 모기지를 사들이는 투자 방식의 ‘모기지 리츠(Mortgage REITs)’, 이 두가지를 혼용한 ‘복합 리츠(Hybrid REITs)’ 등으로 나뉜다.
최근에는 ‘스트레이트와이즈(Streitwise)⁸’ 등에서 비트 코인과 같은 가상 화폐로 REITs를 매수할 수 있는 상품도 등장했다.
부동산 뮤추얼 펀드(Mutual Fund) & ETFs
부동산 뮤추얼 펀드 투자도 REITs만큼이나 손쉬운 방법이다. REITs와 같은 개념이지만 대신 여러 개의 REITs를 소유하거나 투자하는 ETFs(상장지수펀드) 종목을 투자처로 선택하는 것의 차이다.
때문에 보다 넓은 의미에서는 REITs에 투자하는 것과 같은 개념이다. 주식 시장에서는 때로 부동산 관련주들이 REITs로 구분되지 않는 경우도 있다. 뮤추얼 펀드도 주식처럼 손쉽게 현금 유동화가 쉬워 장기간 투자금이 묶여 있을 필요가 없다.
부동산 관련업체 주식
REITs에 별로 관심이 없다면 부동산 업종이나 연관된 분야에 주력하는 기업의 주식을 매수하는 것도 한 방법이다. 건설회사, 주택건축사, 부동산회사, 호텔 등이 그 예다.
‘로빈후드(Robinhood)⁹’나 ‘위불(WeBull)’ 등을 통해 수수료 없이 주식 거래를 시작할 수 있다. 특히 WeBull은 현재 신규 계좌를 개설하면 5개 주식을 무료로 주는 특별 서비스를 2022년 4월 말까지 제공한다.¹⁰ 개설 직후 주당 최대 300달러 상당하는 주식 2개를 먼저 주고, 투자금을 소액이라도 입금하면 주당 최대 3,000달러 상당하는 주식 3개를 추가로 준다. 지인을 소개하면 추가 주식을 무료로 받을 수 있다. 무료로 배당받은 주식은 원할 때 자유롭게 매도하거나 현금화할 수 있다.
부동산 투자 그룹 (REIGs)
REITs가 상업용 부동산에 투자하는 것이라면 부동산 투자 그룹인 REIGs는 주로 임대용 부동산에 투자한 수익을 공유한다. 수익형 임대 부동산을 사들이고 관리도 직접 맡기도 하며 투자자들이 구입한 건물내 유닛을 구입할 수도 있다.
소자본으로 여러 사람이 공동 투자한다는 점에서 REITs나 크라우드펀딩과 비슷해 보일 수는 있지만 REITs가 최소 100명 이상의 투자자를 필요로 하고, 5명 미만의 투자자가 회사의 50% 이상을 소유할 수 없으며, 수익의 90%를 배당해야 하는 것과 달리,
REIGs는 투자자 규모에 제한이 없고 최소 배당금이나 최대 소유주에 대한 제약도 없다.
자금이 많지 않지만 대형 부동산 프로젝트에 투자하고 싶은 사람이 관심을 둘 만한 투자다. 투자만 해도 되고 투자 후 운영에 직접 개입할 수도 있지만 그룹마다 규정을 정하기 나름이다.
개인간의 합의로 구성되고 운영되기 때문에 신뢰할만한 사람이 아니라면 자칫 부동산 사기로 확대될 위험도 있다. 또한 합의 내용에 따라서 다르겠지만 적은 돈으로 대형 부동산을 공동 소유할 수 있는 반면에 투자금을 중간에 돌려 받는데에는 제약이 따를 수도 있다.
부동산 유한회사 파트너십(RELPs·Real Estate Limited Partnerships)
여러 투자자들이 돈을 모아 부동산을 공동으로 구매, 개발, 매매, 임대하는 것이어서 REIGs와 유사한 형태로 볼 수도 있지만 투자자들은 제한적인 투자자의 신분이라서 회사 운영에 큰 영향력이 없다는 차이가 있다. 따라서 책임을 지고 있는 제너럴 파트너에게 온전히 맡기게 된다.
공개 거래되는 회사가 아니라는 점과 투자 기간이 대체로 몇년 간으로 정해져 있다는 점에서 REITs와도 차별화된다. 초기 투자금은 일반적으로 2,000달러 이상부터 10만 달러 내지 수백만 달러에 이르기까지 요구되는 액수도 다양하다.
렌더(Lender)가 되자!
크고 작은 종잣돈은 보유하고 있는데 마땅한 투자처를 찾지 못했거나 망설이고 있다면 본인이 직접 다른 사람에게 돈을 빌려주는 대금업자, 즉 렌더(Lender)가 되는 것도 좋다. 그렇다고 번거롭게 모기지 회사를 굳이 설립하거나 위험을 무릅쓰고 개인간 거래를 할 필요도 없다.
원하는 제3의 투자자를 직접 선택해 자금을 빌려주고 원금과 이자를 받도록 하는 서비스들이 곳곳에 마련되어 있다. 대표적인 곳으로는 ‘그라운드플로어(Groundfloor)¹¹’가 있다.
하우징 해킹(Housing Hacking)
소규모 다세대 주택을 구입해 한 곳에서는 주인이 살면서 나머지 세대를 임대하거나 단독 주택에서 방을 따로 임대하는 방식을 소위 ‘하우징 해킹’이라고 부른다.
임대료를 받아 보유한 주택의 모기지를 충당하면 세입자들의 돈으로 투자자의 자산을 불리는 셈이다. 다만 임대료 수익으로 모기지는 물론 재산세와 각종 공과금 등 주택 관리 및 수리 등을 모두 충당할 수 있어야 한다. 그렇지 않으면 이익보다는 손실이 더 커진다.
직접 임대 주택을 구입하기 어렵다면 간접적으로 임대 주택에 투자하는 방법도 있다. ‘루프스탁(Roofstock)¹²’이 대표적이며 주로 단독주택 임대 매물을 예산에 맞게 찾을 수 있도록 시장 정보를 제공한다.
또한 ‘미국 주택 소유주 보존회(AHP·American Homeowner Preservation)¹³’는 모기지 연체로 차압 위기에 놓인 주택 소유주들의 모기지를 사들여 주택 소유주들이 계속 집에 머물 수 있도록 도와주고 있다. 이를 투자자들의 참여로 운영하고 있으며 최소 투자금은 100달러이고 주택 소유주가 아니어도 참여 가능하다. 연간 수익률은 7% 선이고 기간은 5년, 수익은 매월 배당한다.
단기 임대로 수익 확대
부동산으로 수익은 얻고 싶은데 복잡한 용어 공부와 거래가 두렵고 싫다면 현재 보유한 주택 전체나 일부 방을 단기 임대 형태로 운영해 소득을 얻는 것도 방법이다.
한국식 개념으로 보면 일종의 민박집을 운영하는 것인데 특히 관광객이 많이 찾는 지역이거나 특정 행사나 시즌에 관광객이 늘어나는 곳이라면 시도해 볼만하다.
초기 투자금이 많이 필요하지 않지만 지역 정부에 따라서는 주거 지역의 단기 숙박시설 제공을 불법으로 간주하기 때문에 사전 확인은 필수다.
투숙객 유치를 위한 서비스 제공업체로 가장 대표적인 곳은 ‘에어비앤비(Airbnb)¹⁴’를 꼽을 수 있다. 이외에도 애완 동물과 함께 투숙할 수 있는 곳을 검색할 수 있는 ‘VRBO¹⁵’를 비롯해 ‘플립키(FlipKey)¹⁶’, ‘원파인스테이(OneFineStay)¹⁷’ 등 여러 곳을 비교해 선택할 수 있다.
하우스 플리핑(House Flipping)
날로 치솟는 주택 가격 때문에 저렴한 가격에 헌집을 고쳐 살거나 다시 팔아 수익을 얻는 하우스 플리핑에 관심을 갖는 사람들이 많다. 주택 수리 및 개조 후 곧바로 되팔아 단기간에 높은 수익을 기대할 수도 있지만 추후 추가적인 가치 상승을 기대하며 몇 년간 임대를 주면서 주택시장을 관망하다가 매매할 수도 있다.
다만, 주택 수리를 전문업체에 맡기면 비용이 발생해 수익이 줄어들고 직접 수리에 임하자면 시간이 오래 걸릴 수 있어 단기 고수익을 장담하기 어려울 수 있다.
또한 수리를 마친 후 곧바로 매매가 이뤄지지 않거나 세입자를 찾지 못해 장기간 공실이 발생하면 모기지 상환을 포함한 주택 유지비가 고스란히 투자자 몫으로 남는다. 따라서 예비비가 어느 정도 확보되었는지, 또는 얼마나 오래 버틸 수 여력이 되는지 상황을 잘 판단해야 한다. 일반적으로 플리핑에 투자한 총액이 되팔 가격의 70%를 초과하지 않도록 하는 것이 요령이다.
거주 주택 수리 및 개조
소극적인 투자자라면 적당한 투자처를 찾아 결단을 내리기가 쉽지 않을 수 있다. 만약 현재 보유하고 있거나 거주 중인 주택이 있다면 이미 갖고 있는 주택을 수리하거나 개조하는 것도 미래를 위한 투자가 될 수 있다. 임대하는 경우가 아니라면 장기적인 안목에서 현재 보유한 주택의 가치 상승을 추구하는 것이 가장 안전한 투자 방법일 수 있고 그러자면 유지 및 관리가 필수다.
다운페이먼트 지원 프로그램 활용
이제 막 투자자로 첫 걸음을 시작하는 사람이라면 정부에서 첫 주택 구입자에게 제공하는 다양한 다운페이먼트 지원 프로그램을 살펴보는 것도 방법이다. 구입자가 직접 살아야 하는 조건이 있는 경우가 많아 곧바로 임대 주택으로 전환하거나 되파는 것도 제약이 따를 수 있지만 장기적인 관점에서는 주택 가치 상승을 기대할 수 있다.
무엇보다 부동산 투자를 위한 종잣돈을 꾸준히 모으고, 현재 보유하고 있는 자산 규모를 파악하여 예산 상황을 점검해 보고, 신용 평가 기록과 등급 조회 후 금융기관에서 모기지 대출 사전 승인을 받아 두는 등의 준비를 우선 갖추는 것이 바람직하다.