- 국내에서 100만 원으로 부동산 투자를 할 수 있는 방법이 다양 하지는 않다
- 100만 원을 펀드, 주식, 크라우드 펀딩 등을 통해서 수익을 내는 것에 쓰이는 것을 추천한다- 큰 도시보다는 지방이나 토지 등의 농림지역을 눈여겨볼 필요가 있다
- 본인이 부동산에 대한 지식을 많이 키워야 함
2020년부터 남녀노소, 나이, 세대를 불문하고 부동산 시장, 주식, 그리고 코인 대한 관심도가 높아지면서 재테크를 많이 하기 시작했다. 그중에서도 부동산은 시대와 상관없이 늘 많은 사람들의 투자 옵션 중 가장 첫 번째 이자 오래된 옵션 중 하나이다. 특히 2020년 부동산 시세를 봤을 때 서울 아파트 평균 가격이 10억 5000만 원이었고 그로 2030 세대가 소위 영혼을 끌어모은 다는 신조어인 ‘영 끌 투자’에 합류해 서울 아파트 매입 시장에 뛰어들었다.1 그러나 치솟는 부동산 가격 때문에 투자가 절대 쉽지만은 않고 경쟁률도 심하다. 그렇기 때문에 투자금이 사람마다 천차만별인데, 100만 원으로도 부동산 투자를 할 수 있는 방법이 분명 있다. 쉽지 만은 않지만 적은 돈으로 알뜰하게 부동산에 투자할 수 있는 방법을 알아보자.
Andrey_Popov / Shutterstock투자금이 많지 않다면, 풍차 돌리기부터 시작해보자
2019년 4월 발표된 신한은행의 ‘보통사람 금융생활 보고서 2019’에 따라 보면 20대에서 30대로 넘어갈 때 소득 증가 폭이 가장 크다고 한다. 아무래도 이전에는 취업 연령이 늦어지다 보니 부모님께 지원 혹은 용돈을 받거나 아르바이트를 하던 20대가 취업을 하기 시작하면서 30대로 들어서면서 안정적인 수입 활동을 통해 정기적인 수입이 늘어나는 이유이기 때문이다. 그러나 이 보고서에 따르면 오히려 저축 비중은 30대가 20대 보다 더 낮게 나타났다.2
재테크라는 것이 큰 것을 만들기 위해 작은 것 들을 쌓아야 하기 때문에 사회 초년생들에게 적금 풍차 돌리기를 추천한다. 풍차 적금이란 매월 정해진 날짜에 고정 금액의 적금을 신규로 가입하는 것을 뜻한다. 첫 달에는 계자 1개 10만 원, 둘째 달에는 계자 2개 20만 원으로 매월 수를 늘리면서 적금을 채워 나가는 것이다. 물론 이렇게 관리해야 하는 통장의 수가 많아지다 보니 번거로운 것도 사실이지만 이렇게 100만 원의 돈으로 부동산 재테크를 시작하고 싶다면 풍차 돌리기를 통해서 투자금을 늘리고 재테크를 시작하는 것을 추천한다.
경매를 통해 도시가 아닌 지방에 있는 땅을 공략하자
사실 100만 원이 크다면 크고 작다면 적은 액수이다. 그러나 특히 100만 원으로 부동산 매물을 찾는 것은 하늘에 별따기 일 정도다. 그러나 경매를 통해서 부동산을 살 수 있는 방법이 있다. 우리나라 금융기관 최초로 프라이빗 뱅커(PB) 겸 부동산 전문가 1호이자 신한은행 부동산 투자자문 센터장 출신인 고준석 동국대 겸임교수의 말에 따르면 실제로 100만 원짜리 경매물건들이 분명 있다고 한다. 단지 많은 사람들이 원하는 땅이 아닐 수 있지만 지방에 있는 땅은 100만 원에 살 수 있다. 그러기 위해서는 부동산 상승기 때 1차로 들어가는 법이다. 대부분 1찰에는 입찰에 응하지 않고 가격이 더 떨어질 때까지 기다리기 때문에 그 타이밍에 들어가는 것이 비법이다. 그렇기 때문에 시작은 본인이 원하는 땅이 아닐지언정 이렇게 지방에 있는 땅부터 시작해서 차근차근 부동산 투자를 하는 것을 추천한다.
부동산 간접투자를 고려 하고 있다면, 리츠
리츠는 Real Estate Investment Trusts의 약자로 부동산 투자회사법 제2조 제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자와 운영을 하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사이다. 2018년 8월부터 상장된 리츠는 9일 기준 7100원을 기록해 1년 만에 공모가 42%나 상승했다.3
각종 대출 규제로 아파트 매매 등 직접투자에 제약이 많다 보니 리츠와 같은 부동산 간접투자 옵션들이 많은 관심을 받고 있다. 리츠의 장점은 부동산펀드는 하나의 자산만 보유할 수 있지만 리츠는 여러 개의 자산을 가질 수 있고 부동산펀드가 주로 3∼5년 만기의 폐쇄형으로 만들어지고 만기까지 환매가 불가능하지만 리츠는 투자할 경우 언제든지 자유롭게 사고팔 수 있다는 점이다. 이렇듯 큰 투자금이 아니어도 일정한 수익을 낼 수 있기 때문에 부동산 간접투자를 하기에 좋은 옵션이다.
혼자서 투자하기 부담스럽고 투자금이 적다면, 부동산 크라우드 펀딩
크라우드펀딩은 대중(crowd)으로부터 돈을 모집하는(funding) 의미를 가지고 있다. 실질적으로 건물이나 땅을 매입하거나 부동산 개발을 할 때는 적게는 몇십억 원에서부터 몇조 원까지도 들 수가 있다. 그렇기 때문에 100만 원의 돈으로 부동산 투자를 어떻게 해야 할지 고민이라면 크라우드 펀딩을 고려해볼 필요가 있다. 일단 돈을 개인들에게 일일이 설명해서 끌어오는 것은 번거롭고 쉽지 않기 때문에 주로 큰돈을 운용하는 기관이나 투자자들로부터 투자를 받는다. 물론 그 큰돈은 결국 개인들에게서 온 돈이지만 특정 상품에 투자하기 위해서 모아 온 돈이 아닌 국민연금, 보험금, 학교기금 등의 개인 소유가 아닌 다른 목적으로 모여있는 돈이다. 국내의 부동산 크라우드펀딩은 셰어하우스 등 공익 목적 사업에만 투자를 허용하고 있다. 부동산 크라우드펀딩은 소액으로 건물들에 투자를 할 수 있고 수수료를 낮추면서 높은 수익률을 투자자들에게 돌려줄 수 있다. 그렇다 보니 적은 돈으로도 부동산에 투자를 하면서 이득을 볼 수 있는 차별성을 가지고 있다.
커피 한 잔 값으로 부동산 투자를 시작할 수 있는, 카사 코리아
카사(Kasa)는 누구나 쉽게 부동산에 투자하고 그 권리를 사고팔 수 있는 부동산 간접투자 플랫폼이다. 카사는 우리은행, 신한은행, 과 같은 국내 대형 은행들과 함께 연동돼 있기 때문에 모든 자산들을 신탁사에 믿고 안전하게 보관할 수 있다. 또한 카카오, 신한은행 등 국내외 대표 투자사들과 금융기간이 카사의 빌딩 상장을 위해 투자를 하였다. 카사는 디지털 사잔 유동화증권을 통해 거래 한느 시스템으로 부동산 소유자가 카사 플랫폼에 있는 본인 소유의 부동산이 상장하기를 원한다면 감정을 거처 신탁사와 계약 후 소유권을 안전하게 신탁사에 이전할 수 있는 시스템이다. 신탁사는 이전받은 건물을 운영하게 되고 DABS가 발행되어 투자자가 카스를 통해서 간접투자를 할 수 있는 거다. 이렇듯 DABS 발행을 통해 손쉬운 거래를 할 수 있다 보니 세사 차익 및 배당수익을 기대할 수 있고 카사에서 투자하게 될 건물 둘은 모두 신탁사로부터 처분 신탁된 건물들이기 때문에 안심할 수 있다. 1 DABS는 5천 원이라는 액수로도 투자를 시작할 수 있기 때문에 접근성이 훨씬 쉽고 소액으로 많은 건물에 투자를 할 수 있다.4
진입장벽이 낮고 소액으로 시작할 수 있는 주식 투자
주식투자를 하려고 시작했을 때 100만 원이라는 돈이 사실은 소액투자로 분류할 수밖에 없다. 물론 금액의 종목이 천차만별 이긴 하지만 대체적으로는 주식 판도에서는 큰 금액은 아니다. 그러나 그럼에도 100만 원을 주식에 투자해서 충분히 돈을 불리고 부동산 재테크에 쓰일 수 있다. 요즘은 주식을 부업의 개념으로 생각하고 시작하는 사람들이 많기 때문에 주식투자의 대한 다양한 정보를 얻을 수 있다. 경제뉴스, 기업 정보, 현황 보고 등 비대면 계좌를 개설하여 쉽게 주식 투자를 할 수 있는 시대가 왔다 보니 주식의 판도가 많이 커졌다. 물론 진입장벽이 낮은 만큼 주식 투자를 통한 이익을 얻는 것이 쉽지는 않지만 소액이더라고 실제로 이익을 얻고 싶고 그것을 통해 부동산 재테크와도 연결을 시키고자 하면 실제로 투자를 해봐야 한다. 수익률에 대한 분석력과 공부를 많이 해야 하고 잃는 돈이라는 마인드를 버려야 한다. 그리고 리스크를 낮추고 수익을 최대화하기 위해서 분할 매매와 분산 투자를 하는 것을 추천한다.
100만 원을 투자해서 실제 경매 물건을 방문해보자
사실상 부동산 투자를 할 때 가장 중요한 부분은 경매 물건을 직접 보고 방문하는 것이다. 인터넷이나 다른 사람들의 말과 정보만으로 판단하지 말고 직접 물건 주변에 있는 부동산을 방문하고 시세를 알아보고, 부동산 값에 큰 영향을 끼지는 학군과 상권에 대해서 공부하고 분석을 해야 한다. 또한 입찰서를 제출하지 않더라도 입찰하는 날 입찰서를 쓰는 과정까지 진행을 해보는 것을 추천한다. 그래야 어느 정도 부동산 시장에 대한 경험을 하고 어느 가격으로 입찰을 할 것인지 과정을 통해 분석과 배움을 얻을 수 있다. 부동산 투자에 중요한 부분 중 하나는 중개인 과의 커넥션이다. 중개인들과 대화하며 동네의 상황과 매물에 대해서도 정보를 얻는 것이 중요하다. 이렇게 직접 매물을 보고 사람들과 커넥션을 쌓는 경험을 통해서 100만 원이라는 실전 비용을 투자하는 것을 추천한다. 이후 본인이 본격적으로 부동산 투자를 하고 싶은 마음이 생긴다면 이전의 경험들을 통해서 더 현명하고 순조로운 투자를 할 수 있을 것이다.5
자산을 크게 불릴 수 있는 지름길은 토지!
백억의 사나이 ‘젊은 부자’로 알려진 부동산 전문가 이진우 씨는 스무 살 때 60만 원으로 땅 투자를 시작해서 19년 만에 백억으로 불려서 화제가 되어 그의 부동산 노하우 책을 출간하기도 한 부동산 계의 유명인이다. 이진우의 아버지는 어린 나이 때부터 자산을 크게 불리려면 부동산 투자를 해야 한다는 말씀을 하셨기에 이진우 또한 부동산에 대한 경험과 지식을 어린 나이부터 쌓았다. 그의 다양한 경험을 통해서 그가 자신 있게 이야기하는 것은 토지 투자를 하는 것이다. 아파트는 10년이 지나도 10배 이상 오르기 힘들지만 잘 골라 산 땅은 몇 백배 이상 오를 수 있기 때문이다. 토지, 상가, 아파트 순으로 투자를 해야 수익률이 높다고 그는 말하였고 전세를 살더라고 토지가 있어야 했다. 토지를 통해 수익을 나면 알짜 상가를 통해 고정수입을 확보하면서 부동산 재테크의 규모를 넓히는 것이다. 그리고 잘 고른다면 토지를 매우 싼 금액으로 매입할 수 있기 때문에 처음부터 큰 상가나 아파트가 아닌 토지를 먼저 공략하는 것을 추천한다고 한다.
예쁜 땅 보다는 못생긴 땅을 주목하자
앞서 언급한 이진우 씨의 경험에 따르면 본인은 다른 사람들이 관심 없어하는 땅을 샀다고 했다. 예쁜 땅을 찾기보다는 못생긴 땅을 흙을 부어서 메운던지 깎던지 충분히 예쁘게 개선시킬 수 있기 때문에 이렇게 ‘역발상’을 하는 것을 추천했다. 특히 고압선 철탑 밑 땅이나, 푹 꺼진 땅, 모양이 엉망인 딸들은 다른 땅들에 비해 비교적 싸게 구입할 수 있다. 그렇기 때문에 땅의 모양에 구애받으면서 바로 판단하지 말고 그 지역 주민들, 이장, 부동산 중개업자들 등을 만나면서 그 지역의 개발 가능성에 대해서 배우고 만약 가능성이 높고 위치가 지역 특성상 좋다면 고민하지 말고 과감히 투자하는 것을 추천했다. 또한 보통 사람들은 교통의 편리함 때문에 도로 바로 옆의 땅을 선호하는데 오히려 길이 없는 ‘맹지’는 평균 시세보다 싸게 구입할 수 있으니 고려하는 것 또한 추천한다.
장기적으로 안목을 기르면서 농림지역을 눈여겨보기
이진우 씨의 말에 의하면 소자본으로 미래 가치가 있는 땅에 투자해서 서서히 자산을 불려 가는 것이 안전하게 부자가 될 수 있는 지름길이라고 이야기했다. 국내 부동산, 특히 토지시장의 가치가 일본이나 미국에 비해 현저히 저평가돼 있다고 강조를 했다. 그렇다 보니 FTA(자유무역협정)로 정부 정책 자체가 농림지역 개발과 농업분야에 지원을 외국과도 협력하려 하고 지원을 하기 위해 노력을 기울이고 있으니 개발지역 인근의 논밭, 신설도로 주변의 논밭, 인터체인지 주변의 논밭 등을 공략하는 것을 추천했다. 그러나 이렇게 농림 지역이나 논밭에 투자를 하는 것이 어떻게 보면 큰 모험이나 도박이 될 수도 있기 때문에 사전에 많은 정보와 분석을 해야 한다. 그러나 개발 가능성이 높은 지역의 논밭에 분산투자를 하다가 개발이 된다면 보상금을 얻을 수 있는 행운이 찾아올 수 도 있기 때문에 장기적으로 땅을 보는 안목을 키우고 농림 지역을 눈여겨보는 것을 추천한다
소액으로 고수익을 기대할 수 있는 P2P 투자
P2P는 한국 P2P 금융협회에 따르면 온라인을 통해 대출과 투자를 연결하는 핀테크 서비스라고 정의하고 있다. 크라우드 펀딩 처럼 다수의 개인으로부터 돈을 빌릴 수 있는 플랫폼이 아닌 P2P 금융은 소수의 투자 기관으로부터 돈을 빌릴 수 있는 서비스를 제공해주는 플랫폼이다. P2P를 통해 금융 공급자와 금융 수요자가 온라인 상의 플랫폼을 통해서 직접 자금을 주고받을 수 있고 차입자들은 자신의 정보를 공개하고 투자자들은 차입자들의 담보력, 사업 전망 등의 정보를 평가해서 투자 결정을 내리기 때문에 이전의 금융기관을 거쳐야만 했던 기존의 대출 시스템에 비해 훨씬 편리해졌다. P2P의 장점은 개인 대 개인으로 비즈니스를 할 수 있기 때문에 리스크가 큰 만큼 그만큼 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점이다. 주식처럼 시세가 시간 별로 변동하는 것이 아니고 소액으로 투자를 시작할 수 있기 때문에 100만 원 같이 부동산 투자로 쓰이기에는 적은 돈을 이용해서 고수익을 시도할 수 있는 좋은 시스템이다.
대표적인 간접 투자 상품, 펀드 투자
펀드는 이미 많이 알려져 있고 대표적인 간접 투자 상품중의 하나이다. 펀드의 종류도 매우 많고 수익성, 안정성 등의 선택지가 매우 넓기 때문에 부동산 재테크를 위한 투자금이 100 만원같이 적은 금액이라면 선택하기 좋은 옵션이다. 펀드는 자산 운용사가 돈을 굴려 수익을 내주고 펀드에 모인 재산의 절반 이상을 부동산 권리나 자산에 투자할 수 있다. 물론 말했다시피 펀드에 대한 많은 지식이 있어야 하고 경험을 통해서 현명한 옵션을 선택해야 한다. 100 만원의 초기 자금을 부동산 펀드를 통해서 건물이나 토지를 사거나 팔면서 투자를 할 수 있기 때문에 이러한 펀드 매니저나 전문가의 도움을 받으면서 부동산 재테크를 시작하는 것을 고려하는 것 또한 매우 중요하다. 특히나 소액으로 시작을 하는 단계라면 큰 리스크 걱정 없이 펀드에 대해서 공부하고 부동산 종류를 연구하며 투자할 수 있다.