- Apprenez plus sur le viager afin d’être plus connaissant du processus
- Il existe quelques types de viager, ce qui peut créer de la confusion
- Soyez plus instruits sur les avantages et les inconvénients du viager
Le prêt hypothécaire viager est une excellente solution pour l’individu qui désire acheter une maison.¹ Toutefois, il faut prendre en compte les formules et processus pour y arriver, ce qui n’est pas toujours quelque chose de très simple. Naturellement, il se peut que le premier acheteur, et même quelqu’un qui n’est pas à son premier achat, ait des questions.
Voici donc des réponses générales à la plupart des questions que vous pourriez vous poser. Notez toutefois que ce guide se veut une introduction et qu’il est fort recommandé de consulter un professionnel qui saura vous guider tout en offrant des réponses à vos questions.
ONTREND25 / ShutterstockAcheter en viager : devenir propriétaire à moindres coûts
Quand on envisage d’acheter en viager, on a forcément en tête le film de Pierre Tchernia, avec Michel Serraut en tête d’affiche. Peut-être même est-il la cause du désamour des Français pour ce type de transaction immobilière… Pourtant, les avis recensés ci-dessus montrent bien que de plus en plus de Français s’y intéressent.
Car le viager constitue une piste des plus intéressantes pour qui veut élargir son patrimoine. Il peut même constituer un bon moyen de devenir propriétaire alors même qu’on ne dispose pas initialement des fonds nécessaires !
Le viager, qu’est-ce que c’est ?
Le viager est un mode particulier d’achat de biens immobiliers, qui consiste à transformer tout ou partie du prix en une rente annuelle au profit du vendeur, appelé crédirentier. Cette rente est dite « rente viagère ».
Quant au crédirentier, c’est tout simplement le bénéficiaire de la vente en viager. Ni propriétaire, ni locataire, son statut sera à déterminer lors de la signature du contrat de vente.
Le viager consiste donc à acquérir un bien mais sans forcément l’occuper immédiatement, contrairement à une acquisition classique. En effet l’acquéreur ne peut occuper le logement que lorsque le vendeur décède, s’il s’agit d’un viager occupé.
Viager libre ou occupé ?
Le viager occupé est le plus répandu des viagers et concerne la plupart des opérations.² Le vendeur occupe le logement jusqu’à son décès et il perçoit un capital initial, appelé bouquet, et une rente indexée.
Le viager libre est très peu courant et ne représente qu’un très faible pourcentage des ventes en viager…³ Dans cette hypothèse l’acquéreur dispose immédiatement du bien. Il peut donc l’habiter ou le mettre en location. C’est un avantage, mais en contrepartie la rente est généralement plus élevée qu’en viager occupé.
Le cas particulier du Viager à Termes
Le viager à termes est autrement appelé « achat à termes ». Il s’agit ici de l’achat d’un bien immobilier dont le nombre d’années de paiement est défini à l’avance (généralement 10 à 15 ans).
La transaction peut prévoir le versement d’un bouquet, autrement dit d’une somme remboursant une première partie du capital au moment de la signature du contrat… Par ailleurs, le vendeur bénéficie, comme dans le cadre d’un viager occupé, d’un droit d’habitation.
L’avantage du viager à termes est que l’acheteur (le débirentier) connaît le coût global définitif de son investissement.
L’indexation de la rente viagère
Lors de la réalisation d’une vente en viager le paiement du prix se réalise sous forme d’un bouquet (capital versé au jour de la vente), et d’une rente.
Cette rente viagère s’acquitte par versement mensuel (ou trimestriel), la vie durant du vendeur. Afin de s’adapter à l’évolution du coût de la vie, la rente s’indexe sur un indice déterminé dans l’acte de vente.
La rente viagère se réévalue chaque année à la date anniversaire de la vente.
Est-ce qu’acheter en viager me reviendra moins cher ?
Lorsque vous achetez en viager, vous profitez d’une décote sur le prix d’acquisition du bien. Cette décote tient compte des loyers que vous ne toucherez pas aussi longtemps que le crédirentier (le vendeur) occupera le bien.
L’avantage essentiel du viager occupé est qu’il permet de bénéficier de cette décote d’environ 30 % sur le prix réel du logement.
L’autre point important dans le cas d’un viager occupé, est que l’acquéreur n’a pas à gérer le bien. En effet, c’est à l’occupant qu’il revient de l’entretenir. Autrement dit, c’est le crédirentier qui supporte les charges courantes, les dépenses d’entretien et la taxe d’habitation.
Un viager sans bouquet, ça existe ?
Le bouquet est la somme d’argent versée au crédirentier au jour de l’acquisition.
Généralement, il représente 30 % de la valeur du logement sur le marché, mais il faut savoir que le bouquet n’est pas obligatoire. Il n’est donc pas encadré par la loi. Son montant est fixé librement entre l’acheteur et le vendeur.
Ce n’est pas le cas de la rente viagère qui, elle, est fixée par le notaire prenant en compte différents critères, notamment :
- Le paiement ou non d’un bouquet
- Le fait que le logement soit libre ou occupé
- La valeur du bien
- L’âge du vendeur
Qui gère mon bien pendant la durée du viager ?
Avec un viager libre, vous pouvez occuper le bien immédiatement. C’est donc vous, en tant qu’occupant, qui supportez l’ensemble des charges et des dépenses de travaux.
Dans le cadre du viager occupé, l’ensemble des charges locatives (dépenses d’entretien, taxe d’habitation, etc.) sont assumées par le crédirentier, qui occupe le logement. En qualité de propriétaire du bien, vous devrez prendre en charge la taxe foncière ainsi que les frais pour grosses réparations.
Un acte notarié obligatoire
La vente en viager répond aux mêmes règles légales que la vente immobilière : le contrat de vente doit donc être signé devant un notaire. Celui-ci permet ainsi d’assurer la sécurité du transfert de la propriété du bien immobilier.
Le notaire définit notamment avec les deux parties, crédirentier et débirentier, les conditions d’occupation du bien en viager, de répartition des charges, de définition de la rente et/ou du bouquet en fonction du prix du bien immobilier.
Certains notaires peuvent aussi assister vendeurs et acheteurs dans leur recherche de vente et d’achat en viager. Le notaire se place alors comme une agence immobilière et s’occupe de la négociation.
Obtenir un prêt pour mon achat en viager : est-ce possible ?
Tout-à-fait ! Sans oublier toutefois que le contrat viager accorde un privilège au crédirentier, et qu’en cas de défaut de paiement celui-ci pourra saisir le bien et procéder à sa vente judiciaire.
Pour sécuriser la transaction, votre banquier pourra demander des garanties supplémentaires, comme l’hypothèque d’un bien immobilier ou le nantissement d’un placement financier.
Quoiqu’il en soit, n’oubliez pas que, décote oblige, le viager reste une occasion rêvée de constituer un capital avec un apport moins élevé que pour un investissement traditionnel.
Le risque de longévité : en quoi cela concerne mon achat en viager ?
Il est vrai que vous ne connaissez pas à l’avance la durée pour laquelle vous vous engagez. Imaginez que le vendeur vive de longues années, ce qui vous obligera, vous l’acquéreur, à verser une rente élevée ! C’est bien ce qu’on appelle le risque de longévité.
En clair, si le crédirentier dépasse l’espérance de vie qui a servi de base à vos calculs, le viager ne sera pas aussi rentable qu’espéré.
Pour minimiser ce risque, il est de bonne stratégie d’acquérir un bien auprès d’une personne plus âgée que vous (au moins une génération d’écart).
Pas très moral, direz-vous !
Pourtant, le Conseil Economique et Social estime que le marché du viager devrait se développer dans les prochaines années, du fait des évolutions de la société française, notamment :
- la croissance continue de l’espérance de vie
- la part élevée des seniors propriétaires de leur logement
- le vieillissement de la population, qui renforce les problématiques liées à la dépendance
En 2050, un habitant sur trois sera âgé de 60 ans ou plus. Le viager devrait permettre alors à la personne âgée de rester dans son logement tout en percevant une rente, ce qui peut l’aider à financer toutes les dépenses liées à la détérioration de son état de santé.
Et en cas de succession?
Les héritiers éventuels du vendeur n’hériteront pas du bien puisqu’il est vendu… La décision de vendre son bien en viager est la plupart du temps motivée par la nécessité de se mettre à l’abri du besoin ; mais elle est parfois mal comprise de l’entourage familial…
En cas de vente par un couple, il est possible de prévoir la réversion de la rente au profit du survivant.
En cas de décès de l’acquéreur, l’obligation de paiement de la rente est transmise à ses héritiers qui sont tenus de s’en acquitter jusqu’au décès du crédirentier.