La situation du marché locatif a beaucoup évolué en 2020, alors que l’annonce d’une crise économique fragilise l’accès à l’achat. Logiquement, les français étant amenés à passer plus de temps dans leur logement, le choix de ce dernier est devenu particulièrement stratégique.
Et le type de biens en demande (meublé, emplacement, colocation, grande surface) a connu d’importants changements. Voici à quoi il faudra s’attendre en 2021, et certainement dans les années à venir, que l’on soit locataire ou propriétaire.
PIXEL to the PEOPLE / ShutterstockUne augmentation des offres de logements meublés
C’est un phénomène qui s’est accentué en partie en raison de la situation actuelle, mais aussi des restrictions prises par le gouvernement français (et les gouvernements européens, plus généralement) face au géant de la location touristique Airbnb. Alors que l’entreprise prévoit de licencier plus d’un quart de ses salariés, la Cour de Justice de l’UE a reconnu aux communes de plus de 200 000 habitants le droit d’exiger des propriétaires souhaitant louer leurs biens aux touristes une autorisation préalable, et même une compensation financière.
Pour ces derniers, et face à une baisse des fréquentations touristiques, il deviendra donc plus intéressant de passer à une activité locative plus sûre, à savoir les bails meublés. La plateforme WeHost a ainsi constaté une baisse de près de 30 % de logements actifs sur le site.1 Et un sondage PAP publié en octobre dernier révèle qu’un propriétaire sur trois renoncera à la location meublée de courte durée pour se tourner vers les bails à long terme.2
L’offre des meublés en location classique va donc gonfler, atteignant jusqu’à 50 % du marché dans des grandes villes comme Bordeaux ou Rennes. A tel point qu’il deviendra difficile pour les locataires de trouver un logement qui ne soit pas déjà tout équipé (alors même que leur prix est de 10 à 20 % plus cher). La seule exception à cette règle semble être Strasbourg, qui conserve une part de logements meublés en dessous de la barre des 50 %, et une faible hausse de moins de 5 %.3
L’encadrement des loyers en faveur des locataires
Avec une hausse indiscutable de la location en France, il devient urgent pour le gouvernement de s’assurer qu’elle reste accessible pour la majorité des français. La loi Elan, qui avait été revue en 2018 et qui est entrée en vigueur fin 2019 et début 2020 dans de grandes villes de France comme Paris ou Lille, va venir encadrer la hausse des loyers de manière plus rigoureuse.
Les municipalités devraient étendre le périmètre d’application de cette mesure (comme Lyon à Villeurbanne) et s’assurer de son respect en s’appuyant sur des brigades des logements. Dans le courant de l’année 2021, les locataires de ces villes vont donc pouvoir profiter, lorsqu’ils signeront leur bail ou le renouvelleront, d’un plafonnement de leur facture au loyer médian du secteur, qui peut être majoré de 20 %. Le but de cette mesure est d’améliorer l’accès à la location, et la fluidité d’accès aux logements sociaux comme les HLM, en réduisant les écarts avec le parc locatif privé.4
Le travail à domicile entraîne de nombreux déménagements vers des zones locatives plus accessibles
Échaudés par la situation actuelle, et l’obligation de se confiner chez eux, les locataires aspirent à plus d’espace et de nature. Selon le dernier baromètre des loyers du site SeLoger.com, les français rechercheraient donc de plus en plus des logements en dehors des grandes agglomérations pour se rendre dans des zones locatives plus accessibles et où la superficie a tendance à augmenter.
On a ainsi pu observer une chute de près de 25 % sur l’année précédente de la recherche de logements à louer à Paris. Désormais, on a moins besoin d’habiter près de son travail, ce qui permet d’obtenir, pour un loyer identique, un appartement ou une maison plus grande, avec une pièce en plus, qu’il sera possible de transformer en bureau.5
La capitale sera donc la grande perdante de ce revirement locatif, et beaucoup de ses habitants annoncent d’or et déjà vouloir la quitter alors même que leur situation familiale n’a pas changé. A l’inverse, la demande va donc tendre à augmenter dans les villes moyennes, ce qui risque d’entraîner une hausse des loyers, alors même que le marché local était auparavant détendu.
Les locations saisonnières se transforment en location sur le long terme
Comme on l’a vu précédemment, la chute vertigineuse des locations saisonnières aura pour effet non seulement d’encourager la location meublée, mais surtout les bails de longue durée. Un come-back qu’on ne peut qu’imputer à la situation actuelle. Les propriétaires des biens loués sur de courtes durées vont donc rebasculer vers une locatèle plus traditionnelle. En effet, si louer sur le long terme est certes moins rentable, c’est un investissement nettement moins risqué dans ces circonstances.6
Une bonne nouvelle pour les locataires, qui souffraient auparavant d’un marché locatif littéralement vampirisé par les locations saisonnières. Le rapport entre l’offre et la demande va donc se rééquilibrer en leur faveur.
Conclusion
Le marché locatif, bien qu’en pleine évolution en 2021, se porte donc plutôt pour bien pour les locataires, qui profiteront de l’encadrement de leur loyer et d’une hausse des locations longue durée. Pour les propriétaires, un effort d’adaptation devra être fait pour mieux répondre à la demande, et tenir compte des contraintes actuelles.