- La loi Pinel permet aux particuliers de défiscaliser un pourcentage de leur revenu en investissant dans l’immobilier neuf
- Tous les Français peuvent profiter de ce dispositif
- La plupart de ces investissements se font à l’aide d’une société immobilière, qui s’occupe de tout pour un frais mensuel
Avez-vous envie de défiscaliser un pourcentage de votre revenu ? Est-ce que vous envisagez d’acquérir des biens immobiliers pour en faire une source de revenu mensuel ? Si la réponse à l’une de ces questions est « oui », on aimerait vous présenter la loi Pinel. Mis en vigueur en 2015, ce dispositif permet aux Français de réduire leurs impôts à travers l’achat et la location d’un immeuble neuf. Si vous réussissez à exploiter cette loi en remplissant toutes ses conditions, vous pourriez vous retrouver comme propriétaire d’un bien immobilier valant plusieurs centaines de milliers d’euros – mais qui paye moins d’impôts qu’avant.
WDG Photo / ShutterstockNaissance de la loi
Le dispositif Pinel, ou la loi Pinel, a vu le jour en 2014 grâce à la ministre du Logement Sylvia Pinel. Avec cette loi, Pinel visait un nouveau programme pour réviser le système de zonage et pour remplacer la loi Duflot et ses contraintes.¹ Comme la loi Duflot, Pinel avait pour but d’encourager l’investissement des Français dans l’immobilier neuf. Mise en vigueur en 2015, la loi évolue jusqu’à présent, notamment pour privilégier les programmes d’habitation collective – c’est-à-dire les immeubles – et certaines zones du territoire français où la demande de logement excède l’offre.
Les détails
Examinons alors cette loi. La version actuelle de la loi Pinel « permet aux acquéreurs de bénéficier d’un abattement fiscal de 12 %, 18 %, ou 21 % du prix de revient de la location ».² Les pourcentages correspondent à la durée de la location du logement neuf : 6, 9, ou 12 ans. Cette loi existe pour encourager particulièrement des individus contribuables (par rapport aux entreprises) d’investir dans l’immobilier. Elle existe également pour rendre le logement plus disponible et abordable.
Prérequis et exigences
Pour bénéficier de la loi Pinel, l’investisseur et le logement doivent remplir plusieurs conditions. Considérons les plus contraignantes. D’abord, l’investisseur doit s’engager à louer un logement neuf pour une durée de 6 ans minimum (9 et 12 ans sont les autres options). Le logement doit se situer dans l’une des trois zones considérées actuellement comme « tendues » (Paris et sa couronne, par exemple), et le loyer doit respecter un plafond en fonction de la zone. Les logements doivent être non meublés et loués comme résidence principale. On ne peut pas bénéficier de cette réduction d’impôts si le logement n’est pas loué 12 mois après son achèvement ; si le logement n’est pas conforme à certaines normes énergétiques (par exemple, s’il n’a pas obtenu le label Bâtiment Basse Consommation) ; ou si l’investisseur investit plus de 300 000 € par an.
Quel bâtiment pour exploiter la loi Pinel ?
Maintenant qu’on connaît les contraintes de la loi Pinel, tentons de décrire le bâtiment parfait pour en profiter. Ce bâtiment est un logement collectif (un immeuble), construit récemment (ou en cours de construction) dans une zone où il y a une pénurie de logement abordable. Il se situe peut-être dans un département d’outre-mer, où les propriétaires peuvent bénéficier des taux d’abattement supérieurs, jusqu’à 32 %. C’est un bâtiment qui ne consomme pas beaucoup d’énergie, et pour lequel le coût de l’entretien n’empêchera pas un loyer raisonnable.
Comment s’y prendre ?
Si ce dispositif vous tente, vous vous demandez sûrement comment entamer un tel projet pour réduire vos impôts et pour acquérir un bien immobilier. Tout dépend de votre connaissance et de votre niveau de confiance dans le domaine immobilier. Même pour les plus confiants, il est assez rare de se lancer sans l’aide d’une société immobilière. Nexity, par exemple, propose un service « tout compris » : ils construisent et vendent des logements conformes aux conditions de la loi Pinel. Nexity s’occupe de tout une fois que vous achetez le logement : trouver des locateurs, gérer l’immeuble… vous avez juste à payer les charges locatives et la mensualité de votre prêt.³
Trois exemples concrets
Si vous décidez de vous lancer, à quel résultat faut-il vous attendre ? Considérons trois exemples concrets, qui nous montreront les différentes possibilités selon la situation. On verra que ce dispositif s’applique différemment selon la zone du logement, la durée de la période de location, et le rôle de la société immobilière s’il y en a une. Cependant, notez que ces exemples ne prennent en compte ni les frais de notaire, ni les frais d’une société immobilière.
1. Logement près de Paris, 12 ans
Vanessa et Greg sont propriétaires – ils possèdent plusieurs logements dont les loyers servent de revenu principal. Ils habitent depuis longtemps à Montreuil, banlieue tendance juste à côté de Paris. Ils décident d’acheter un immeuble qui vient d’être construit dans le quartier et de profiter du dispositif Pinel. Comme ils connaissent bien ce domaine, ils s’engagent à louer le logement pour une période de 12 ans, ce qui leur permet de réduire leurs impôts sur le revenu de 21 %. Si le bâtiment vaut 270 000 €, Vanessa et Greg peuvent défiscaliser 4 725 € par an sur 12 ans, soit 56 700 € au total. Au bout de 12 ans, ils sont libres de vendre leur logement.
2. Logement dans un département d’outre-mer, six ans
Sylvie est célibataire, elle vit en Martinique. Elle envisage d’acheter un petit immeuble neuf composé de quatre appartements en cours de construction à Fort-de-France. Elle a pour projet de louer ces appartements aux membres de sa grande famille, pour qu’ils puissent rester proches. Elle décide de les louer pour une période de 6 ans, car elle sait que ses parents voudront déménager ailleurs lorsqu’ils prendront leur retraite. Alors, si Sylvie achète l’immeuble pour 200 000 € et le loue pendant 6 ans avant de le vendre, elle peut défiscaliser 7 667 € par an sur 6 ans, soit 46 000 € au total. Comme le logement se situe en Martinique, Sylvie bénéficie des taux d’abattement supérieurs – 23 % pour une location de six ans.
3. Logement en zone B1, 9 ans
Guillaume habite à Clermont-Ferrand, qui se situe en zone B1. Il a déjà un compte en banque bien fourni, mais il voudrait quand même acquérir du patrimoine immobilier pour pouvoir le transmettre à ses héritiers. Il ne connaît pas du tout le domaine de l’immobilier, alors il prend contact avec une société comme Nexity, pour un service tout compris. Il décide d’acheter l’un de leurs immeubles les plus chers, à 300 000 € – le maximum pour bénéficier du dispositif Pinel. Bien qu’il doive payer des frais mensuels, il ne doit pas du tout s’occuper de l’entretien du bâtiment. Guillaume décide de louer le logement pour une période de 9 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans. La loi lui permet donc de défiscaliser 6 000 € sur 9 ans, soit 54 000 € au total.
Quelques avertissements
Il y a certes plusieurs inconvénients de la loi Pinel pour les investisseurs.⁴ D’abord, le plus général : c’est un dispositif avec plusieurs prérequis et conditions. Le logement doit avoir certains attributs spécifiques. L’investisseur, quant à lui, est obligé de s’engager pour une période d’au moins 6 ans. D’ailleurs, si vous décidez de travailler avec une société immobilière, leurs frais risquent de réduire le montant de vos défiscalisations. Mais le principal inconvénient, c’est que les loyers sont plafonnés, alors la rentabilité est limitée.
À qui parler ?
Si vous n’êtes pas expert dans les domaines de l’investissement ou de l’immobilier, on vous conseille de discuter avec plusieurs personnes avant de prendre cette décision : votre conjoint, avocat, et conseiller financier auront tous des avis et des conseils pour vous fournir une perspective plus complète. Il est tout à fait vrai qu’investir dans l’immobilier est une grande décision à prendre. Ensuite, envisagez de prendre contact avec une société immobilière pour vous accompagner et pour gérer chaque étape de votre part.
Au final
La loi Pinel a comme objectif d’augmenter la quantité et disponibilité de logement abordable tout en encourageant et facilitant l’investissement des particuliers français dans l’immobilier. C’est un dispositif assez puissant pour réduire vos impôts sans trop de risque – pourvu que vous remplissiez toutes les exigences. De cette façon, c’est un dispositif au service des classes moyennes françaises : non seulement pour se loger, mais aussi pour défiscaliser un pourcentage du revenu et pour acquérir du patrimoine immobilier.