La inversión extranjera en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos está repuntando nuevamente. Si está interesado en invertir, hay algunas cosas que querrá tener en cuenta. Por un lado, los precios de las casas y las propiedades se han disparado en los EE. UU.
Como resultado, algunos inversionistas extranjeros están financiando sus compras de bienes raíces con préstamos en lugar de pagar en efectivo. Los compradores internacionales no tienen algunas de las opciones de préstamo que están disponibles para los compradores estadounidenses, pero muchos bancos trabajarán con ciudadanos extranjeros.
Nora Carol Photography/GettyPara ayudarlo a comenzar, estas son las tendencias inmobiliarias actuales y las opciones de financiamiento, incluidas las formas de invertir sin pago inicial.
Tendencias Actuales de Inversión en Bienes Raíces
Antes de 2020, los inversores inmobiliarios extranjeros estaban muy entusiasmados con las propiedades de oficinas. Las oficinas en los distritos comerciales centrales, en particular, fueron de gran interés. Pero Deloitte dice que eso ha cambiado recientemente.
Ahora, los inversionistas internacionales han cambiado cada vez más su enfoque hacia las propiedades industriales y multifamiliares. Si bien las oficinas de trofeos en ciudades como Nueva York alguna vez fueron los principales objetivos, los centros de distribución en lugares como Phoenix se han vuelto más atractivos.1
Tal vez como era de esperar, las propiedades comerciales también han perdido algo de brillo. Las compras por Internet, el gasto inconsistente de los consumidores y las políticas de trabajo desde el hogar a largo plazo han jugado un papel en el cambio de inversión en bienes raíces minoristas.
Alejarse de las principales áreas metropolitanas
De la misma manera que los inversores internacionales han cambiado lo que compran, también han cambiado dónde compran. Por ejemplo, Deloitte dice que entre el 40 y el 50 por ciento de las inversiones extranjeras se realizaron en Boston, Chicago, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco y Washington, DC antes de 2020. Sin embargo, desde entonces, solo el 27 por ciento de las inversiones extranjeras se han realizado en esos países. principales mercados metropolitanos.
En cambio, los nuevos mercados constituyen una porción más grande de las inversiones. Es decir, las ciudades del cinturón solar como Austin y Charlotte están generando más interés.
Ni Fannie Mae ni Freddie Mac
Si desea invertir en bienes raíces en los EE. UU., deberá ordenar su financiamiento. A diferencia de los compradores estadounidenses, los extranjeros no son elegibles para las hipotecas de Fannie Mae y Freddie Mac. En cambio, los inversionistas internacionales a menudo pagan en efectivo por una propiedad.
Según Investopedia, muchos bancos y prestamistas de renombre prestarán a compradores extranjeros. En lugar de emitir hipotecas convencionales, normalmente ofrecen préstamos no conformes con tasas de interés más altas.
Como se señaló, los ciudadanos extranjeros no pueden obtener hipotecas de Fannie Mae o Freddie Mac. Sin embargo, hay una excepción para aquellos que trabajan legalmente en los Estados Unidos. Ya sea que tenga una visa de trabajo temporal o una tarjeta verde, puede calificar para los préstamos Fannie Mae y Freddie Mac.2
Lo que debe saber sobre préstamos y prestamistas
Si solicita un préstamo para comprar una propiedad, hay algunas cosas que debe tener en cuenta.
En primer lugar, las tasas de interés más altas no son lo único a lo que se enfrentan los inversores internacionales cuando obtienen un préstamo. Investopedia informa que los prestamistas a menudo piden a los compradores extranjeros pagos iniciales más grandes.
Además, el proceso de aprobación puede ser más complejo y llevar más tiempo para los extranjeros. Un comprador de EE. UU. normalmente proporciona su declaración de impuestos y su informe de crédito para verificar los ingresos. Como solicitante extranjero, es probable que los prestamistas soliciten declaraciones de impuestos presentadas en su país de origen, estados de cuenta bancarios y tal vez incluso estados de cuenta de tarjetas de crédito.
Formas de invertir sin pago inicial
Si un pago inicial es un obstáculo, busque formas de sortearlo. Por ejemplo, podría traer socios. LegalZoom sugiere no más de dos socios porque puede complicarse. Puede aceptar supervisar el trato y administrar la propiedad a cambio de su dinero.3
Si eso no es factible, entonces podría pedir un préstamo para cubrir el pago inicial. Alternativamente, el vendedor puede estar abierto a un precio de compra más alto en lugar de un pago inicial, usted podría intentar negociar el monto o puede ofrecer pagar a plazos.
También hay enfoques creativos que pueden funcionar. Por ejemplo, podría ver si el vendedor aceptaría bienes personales valiosos en su lugar. Las posibles ideas de reemplazo del pago inicial incluyen automóviles y propiedades que ya posee.
Tenga en cuenta los impuestos
A diferencia de los compradores nacionales, los inversores internacionales deben tener en cuenta las leyes fiscales de más de un país. Dado que diferentes países tienen varios tratados fiscales con los Estados Unidos, querrá investigar un poco. De hecho, es posible que desee trabajar con un asesor fiscal para obtener orientación.
Nomad Capitalist recomienda contratar a un preparador de impuestos que tenga experiencia trabajando con inversionistas internacionales. Los impuestos no son algo para tomar a la ligera, por lo que es importante asegurarse de que se hagan correctamente. No desea incurrir en ninguna sanción.4
Cuando finalmente venda la propiedad, estará sujeto a los impuestos sobre las ganancias de capital de EE. UU. Investopedia dice, “el Servicio de Impuestos Internos de los EE. UU. (IRS) retendrá automáticamente un porcentaje del precio bruto de compra y luego lo ajustará en consecuencia cuando presente su declaración de impuestos de los EE. UU.”.
Proteja su inversión
Querrá tomar medidas para proteger su inversión de los riesgos de litigio. Según el lugar donde viva, es posible que los litigios no sean una preocupación importante en su hogar. Pero como dice Nomad Capitalist, “en los Estados Unidos, a la gente le encanta demandarse unos a otros”.
Como resultado, considere contratar a un abogado para que lo ayude a estructurar las cosas correctamente y a determinar el seguro que necesita. La creación de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) es un método común para proteger los activos. Una LLC puede ayudarlo a proteger sus otros activos.5
Muchas personas también usan una LLC para mantener su propiedad porque puede ser una estructura eficiente en impuestos, según el lugar donde viva. Es posible que pueda tener múltiples propiedades en una LLC, pero es posible que necesite tener LLC adicionales si invierte en varios estados.
¿Quién está invirtiendo en bienes raíces en los Estados Unidos?
Según Deloitte, históricamente los canadienses han constituido la mayor parte de los inversores inmobiliarios extranjeros en los Estados Unidos. Dada la proximidad, eso no es inesperado. Si bien los compradores chinos solían invertir en una gran cantidad de bienes raíces en los EE. UU., eso se ha desacelerado debido a las iniciativas de desapalancamiento del gobierno chino.
CNBC informa que los compradores extranjeros están regresando a los EE. UU. desde que se levantaron las restricciones de viaje. En noviembre de 2021, los corredores en ciudades como Miami y Los Ángeles se vieron inundados de compradores extranjeros que querían programar visitas. Específicamente, los compradores europeos, brasileños e indios estaban ansiosos por invertir en bienes raíces en los EE. UU.6
Pero no son los únicos lugares con un interés creciente en las propiedades estadounidenses. Según Arabian Business, la inversión en el mercado inmobiliario estadounidense procedente de Oriente Medio se duplicó con creces en 2019. Por lo tanto, los compradores árabes también suelen diversificar sus carteras con bienes inmuebles estadounidenses.7
Cómo prepararse para comprar
Si es la primera vez que invierte en bienes raíces en los EE. UU., navegar por el mercado puede parecerle complicado. Es por eso que puede ser increíblemente útil contratar a un agente de bienes raíces que se especialice en manejar tratos para compradores internacionales. Pueden brindar asesoramiento y ayudar a que el proceso sea fluido.
Querrá asegurarse de que todo el papeleo esté hecho correctamente y que comprenda las implicaciones fiscales. Por lo tanto, también considere contratar a un abogado de bienes raíces y un asesor fiscal que tenga experiencia en trabajar con clientes internacionales.
Antes de poder comprar bienes raíces en los EE. UU., también deberá obtener un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN). El Servicio de Impuestos Internos emite ITIN a personas que no son elegibles para números de Seguro Social. Si decide financiar su compra con un préstamo, es posible que el prestamista necesite su ITIN.
La línea de fondo
Si bien invertir en bienes raíces en EE. UU. puede ser una excelente manera de diversificar su cartera, el aumento de los precios de las propiedades puede dificultar las compras en efectivo. Si una compra en efectivo no es factible en este momento, puede considerar obtener un préstamo de un prestamista. Aunque no tiene todas las opciones que tienen los compradores estadounidenses, es posible obtener una hipoteca.
Ya sea que desee comprar un alquiler multifamiliar, una propiedad industrial, un edificio de oficinas, un espacio comercial o incluso una casa de vacaciones, navegar por el mercado inmobiliario de EE. UU. y asegurar el financiamiento puede parecer un desafío al principio. Sin embargo, tomarse un tiempo para investigar sus opciones y reunir un equipo de profesionales experimentados en impuestos y bienes raíces puede ayudar.